GGM Advocacia · Direito Imobiliário
Direito Imobiliário com atuação estratégica e segurança jurídica
Soluções jurídicas para proteger, regularizar, estruturar e transmitir seu patrimônio imobiliário.
Atuação em questões envolvendo imóveis, condomínios, contratos, leilões, regularização patrimonial, sucessões, incorporações imobiliárias e conflitos relacionados à propriedade e à posse.
Visão geral
Seu imóvel envolve muito mais do que propriedade
Comprar, vender, regularizar, doar, transmitir ou proteger um imóvel pode envolver questões registrais, contratuais, familiares, condominiais e judiciais.
Por isso, nossa atuação em Direito Imobiliário parte de uma análise completa da situação: documentação, registro, contratos, posse, propriedade, patrimônio e riscos jurídicos.
Atendemos proprietários, compradores, vendedores, herdeiros, investidores, condomínios, incorporadores e pessoas que precisam regularizar ou defender seus direitos relacionados a imóveis.
Advogada responsável
Gabriela Gomes Machado
OAB/ES nº 36.766
GGM Advocacia — Gabriela Gomes Machado Sociedade Individual de Advocacia
Atuação em todo o Brasil.
Áreas de atuação
Quatro frentes centrais em Direito Imobiliário
Da defesa do imóvel diante de um leilão à estruturação jurídica de empreendimentos — cada frente reúne procedimentos judiciais e extrajudiciais próprios.
Leilão de imóveis e alienação fiduciária
Suspensão e anulação de leilão, consolidação da propriedade, irregularidades em intimações e purgação da mora.
Regularização imobiliária
Imóveis sem escritura ou registro, retificação de matrícula, averbações e regularização de construções.
Condomínios
Convenção, regimento interno, assembleias, prestação de contas e regularização documental.
Incorporação imobiliária
Estruturação jurídica do empreendimento, do terreno ao registro da incorporação.
Leilão de imóveis e alienação fiduciária
Análise de procedimentos relacionados à perda de imóveis financiados por alienação fiduciária, da mora à arrematação.
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Leilão de imóveis e alienação fiduciária
Quando um financiamento imobiliário fica em atraso, o imóvel dado em garantia pode seguir para consolidação da propriedade e leilão extrajudicial. Cada etapa desse procedimento — intimação, purgação da mora, primeiro e segundo leilões, arrematação — está sujeita a formalidades específicas, e o momento em que o caso é analisado influencia diretamente quais medidas ainda estão disponíveis.
Atuamos na análise técnica do procedimento e da documentação, identificando irregularidades e avaliando as alternativas cabíveis em cada fase.
- Suspensão e anulação de leilão
- Consolidação da propriedade fiduciária
- Irregularidades nas intimações
- Intimação de cônjuges ou coproprietários
- Purgação da mora
- Regularização da dívida
- Utilização de FGTS
- Direito de preferência
- Primeiro e segundo leilões
- Arrematação
- Medidas judiciais urgentes
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Regularização imobiliária
Imóveis com histórico documental incompleto — sem escritura, sem registro atualizado, ou com divergências entre a matrícula e a situação real — exigem uma análise cuidadosa da cadeia dominial antes de qualquer providência. É essa análise que indica o caminho mais adequado: escritura, retificação, averbação ou uma via judicial.
Também atuamos na regularização de imóveis recebidos por herança e na atualização de titularidade em contratos particulares antigos.
- Imóveis sem escritura
- Imóveis sem registro
- Contratos particulares antigos
- Retificação de matrícula
- Averbações
- Atualização de titularidade
- Regularização de construções
- Análise da cadeia dominial
- Imóveis recebidos por herança
- Divergências entre matrícula e situação real
Regularização imobiliária
Diagnóstico da documentação e da matrícula para definir o caminho de regularização adequado a cada imóvel.
Usucapião
Organização da prova da posse — documentos, confrontantes, plantas — para a modalidade cabível.
Áreas de atuação
Usucapião
A usucapião reconhece a propriedade a partir da posse prolongada do imóvel, quando presentes os requisitos legais de cada modalidade. A definição da via — judicial ou extrajudicial — e da modalidade aplicável depende do tempo e das características da posse, da existência de outros proprietários e da documentação disponível.
- Usucapião judicial
- Usucapião extrajudicial
- Usucapião extraordinária
- Usucapião ordinária
- Usucapião especial urbana
- Usucapião familiar
- Organização da prova da posse
- Documentos e confrontantes
- Plantas e demais elementos técnicos
Áreas de atuação
Adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória pode ser utilizada para regularizar situações em que o imóvel foi adquirido — e já quitado — mas a transferência definitiva da propriedade nunca chegou a se concretizar. É o caso, por exemplo, de vendedores que não outorgam a escritura, que já faleceram, ou de empresas vendedoras encerradas.
- Vendedor que não outorga escritura
- Vendedor falecido
- Empresa vendedora encerrada
- Contratos antigos
- Imóveis quitados
- Sucessivas cessões
- Adjudicação judicial
- Adjudicação extrajudicial
Adjudicação compulsória
Uma alternativa para concluir, do ponto de vista jurídico, uma aquisição já consumada na prática.
Áreas de atuação
Compra e venda de imóveis
Uma operação imobiliária segura começa antes da assinatura: na análise da matrícula, dos ônus e gravames, e na redação cuidadosa das cláusulas contratuais.
- Análise da matrícula
- Documentação
- Ônus e gravames
- Elaboração e revisão contratual
- Promessa de compra e venda
- Escritura
- Registro
- Cessão de direitos
- Distratos
- Negociação de cláusulas
- Análise jurídica da operação
Due diligence imobiliária
A análise jurídica anterior à aquisição permite identificar riscos relacionados ao imóvel, ao proprietário e à própria operação — antes que eles se tornem um problema depois da assinatura.
Imóveis adquiridos na planta
A produção adequada da prova técnica é determinante nesses casos.
Áreas de atuação
Imóveis adquiridos na planta
Atraso na entrega, vícios construtivos e divergências entre o que foi contratado e o que foi efetivamente entregue — em metragem, acabamentos ou áreas comuns — costumam depender de prova técnica bem produzida, muitas vezes por meio de vistoria e laudos no momento do recebimento do imóvel.
- Atraso na entrega
- Vistoria de recebimento
- Vícios construtivos
- Divergência entre contratado e entregue
- Metragem
- Áreas comuns
- Produção antecipada de provas
- Laudos técnicos
- Distrato
- Retenção de valores
- Responsabilidade da construtora ou incorporadora
Áreas de atuação
Embargos de terceiro e proteção da propriedade
Um imóvel pode ser indevidamente atingido por penhora ou outra constrição decorrente de dívida de terceiros — inclusive quando ainda não registrado em nome do adquirente, ou quando pertence ao cônjuge de um devedor. Esses casos envolvem a análise da boa-fé do adquirente e da eventual fraude à execução.
- Penhora de imóvel de terceiro
- Imóvel adquirido e ainda não registrado
- Constrições por dívida de outra pessoa
- Imóvel do cônjuge
- Indisponibilidade
- Fraude à execução
- Proteção do adquirente de boa-fé
Embargos de terceiro
Defesa do imóvel diante de constrições que não deveriam atingi-lo.
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Assessoria jurídica para condomínios
A administração condominial envolve patrimônio, contratos, assembleias, regras internas e a responsabilidade do síndico — um conjunto de frentes que, quando bem estruturado, previne boa parte dos conflitos entre moradores e fornecedores.
Serviços
- Elaboração e revisão de convenção
- Regimento interno
- Assembleias
- Editais de convocação
- Impugnação e anulação de assembleia
- Prestação de contas
- Cobrança de cotas
- Obras e reformas
- Áreas comuns
- Vagas de garagem
- Conflitos entre moradores
- Responsabilidade do síndico
- Contratos com fornecedores
- Regularização documental
Regularização de condomínios
- Instituição e especificação
- Convenção
- Individualização de unidades
- Atualização documental
- Regularização registral
- Adequação de assembleias
- Análise das matrículas
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Assessoria jurídica para incorporação imobiliária
Empreendimentos imobiliários exigem estruturação jurídica desde as etapas iniciais, com análise do terreno, da documentação, dos contratos e das exigências registrais necessárias ao desenvolvimento do projeto.
Prestamos assessoria jurídica para incorporadores, investidores e proprietários de imóveis em operações de incorporação imobiliária.
Segurança jurídica desde a estruturação do empreendimento
A assessoria jurídica preventiva permite identificar riscos antes que repercutam no registro, na comercialização ou na execução do empreendimento.
- Análise jurídica do terreno
- Matrícula
- Due diligence
- Cadeia dominial
- Ônus e gravames
- Aquisição do terreno
- Estruturação jurídica da operação
- Permuta física ou financeira
- Contratos com proprietários
- Contratos do empreendimento
- Documentação para registro da incorporação
- Memorial de incorporação
- Instituição e especificação de condomínio
- Convenção condominial
- Individualização das unidades
- Promessa de compra e venda
- Cessão de direitos
- Patrimônio de afetação
- Acompanhamento junto ao Registro de Imóveis
- Alterações do projeto com repercussões jurídicas
- Conflitos relacionados ao empreendimento
Áreas de atuação
Locação de imóveis
Atuação nas questões contratuais e litigiosas que envolvem a relação entre locador e locatário.
- Elaboração e revisão de contratos
- Garantias locatícias
- Cobrança
- Inadimplência
- Despejo
- Renovatória
- Revisão de aluguel
- Devolução do imóvel
- Danos
- Multas
- Rescisão antecipada
Áreas de atuação
Posse e propriedade
Medidas voltadas à proteção da posse e da propriedade diante de ocupação irregular ou conflitos entre proprietários.
- Reintegração de posse
- Manutenção de posse
- Interdito proibitório
- Imissão na posse
- Ação reivindicatória
- Ocupação irregular
- Conflitos entre coproprietários
- Extinção de condomínio
- Alienação judicial de imóvel
Áreas de atuação
Inventário, sucessões e imóveis
O patrimônio imobiliário costuma ser o ativo mais relevante — e o mais sensível — em um inventário. A regularização documental do imóvel pode ocorrer antes, durante ou depois do processo sucessório.
- Inventário judicial
- Inventário extrajudicial
- Imóveis do espólio
- Partilha hereditária
- Sobrepartilha
- Formal de partilha
- Regularização registral
- Imóvel sem escritura
- Pendências documentais
- Negociação entre herdeiros
- Venda de imóveis do espólio
- Regularização após a conclusão do inventário
Áreas de atuação
Doação e planejamento patrimonial imobiliário
A organização antecipada do patrimônio imobiliário — por meio de doação e das cláusulas que a acompanham — é uma ferramenta de proteção e de planejamento sucessório.
- Doação
- Doação com reserva de usufruto
- Reversão
- Antecipação de legítima
- Cláusula de incomunicabilidade
- Impenhorabilidade
- Inalienabilidade
- Organização patrimonial
- Registro da doação
Áreas de atuação
Extinção de condomínio entre coproprietários
Quando duas ou mais pessoas possuem conjuntamente um imóvel e uma delas não deseja permanecer nessa condição, é possível buscar a extinção do condomínio — por acordo entre as partes ou, na ausência de consenso, por via judicial.
- Negociação
- Venda consensual
- Aquisição da fração de outro proprietário
- Alienação judicial
- Avaliação
- Uso exclusivo
- Despesas
- Divisão do patrimônio
Modo de atuação
Nem todo problema imobiliário precisa chegar ao Judiciário
Parte relevante do trabalho em Direito Imobiliário acontece antes de qualquer conflito — na análise que evita que ele chegue a existir.
- Análise antes da compra
- Análise antes da venda
- Revisão de contratos
- Verificação documental
- Negociação
- Regularização
- Estruturação patrimonial
- Operações imobiliárias
- Prevenção de litígios
Estratégia
Cartório, negociação ou processo judicial?
Muitas questões imobiliárias podem atualmente ser resolvidas por via extrajudicial. A definição da estratégia mais adequada considera a documentação disponível, as partes envolvidas, a urgência do caso e as características específicas de cada situação — não existe uma via universalmente mais rápida ou mais barata.
Cartório
Procedimentos como usucapião extrajudicial, retificação de matrícula, inventário e regularização registral podem, quando presentes os requisitos legais, ser conduzidos diretamente no Registro de Imóveis ou em tabelionato.
Negociação
Acordos entre as partes — na compra e venda, na extinção de condomínio, entre herdeiros ou entre coproprietários — costumam reduzir o tempo e o desgaste envolvidos na solução do caso.
Processo judicial
Quando não há consenso entre as partes, ou quando a lei exige essa via, o processo judicial permanece o caminho adequado para assegurar o direito discutido.
Para quem atuamos
Uma atuação pensada para diferentes perfis
Proprietários e famílias
Para proteção, regularização e transmissão de patrimônio.
Compradores e vendedores
Para maior segurança em operações imobiliárias.
Herdeiros
Para inventário e regularização do patrimônio imobiliário.
Condomínios e síndicos
Para questões administrativas, registrais e litigiosas.
Investidores
Para avaliação e estruturação jurídica de operações.
Incorporadores e proprietários de terrenos
Para estruturação e regularização de empreendimentos.
Proprietários de imóveis sujeitos a leilão
Para análise jurídica do procedimento e das medidas eventualmente disponíveis.
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns sobre Direito Imobiliário
Depende da fase em que o procedimento se encontra e da existência de irregularidades ao longo do processo. A análise considera o contrato de financiamento, as intimações realizadas, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a documentação do imóvel — cada etapa admite medidas diferentes.
Em muitos casos, sim. Dependendo da documentação disponível, da situação do vendedor e do tempo de posse, a regularização pode ocorrer por escritura definitiva, adjudicação compulsória ou usucapião. A alternativa adequada depende da análise de cada situação.
Contrato não é requisito para todas as modalidades de usucapião. A posse pode ser comprovada por outros meios, como tempo de ocupação, ânimo de dono, pagamento de tributos e testemunhas, a depender da modalidade aplicável ao caso.
Sim. O direito patrimonial sobre o imóvel pode existir e ser transmitido aos herdeiros mesmo quando a regularização registral ainda não foi concluída, sendo possível buscar essa regularização durante ou após o processo de inventário.
Irregularidades relacionadas à convocação, ao quórum, à competência para deliberar ou ao próprio conteúdo da deliberação podem justificar a análise jurídica da assembleia e, conforme o caso, sua impugnação.
Nem sempre. Diversos procedimentos de regularização imobiliária podem ser conduzidos por via extrajudicial, diretamente em cartório, dependendo da documentação disponível e da natureza da irregularidade.
Consiste na análise jurídica do imóvel, da matrícula, dos proprietários envolvidos e da própria operação, com o objetivo de identificar ônus, gravames, restrições e demais riscos antes da conclusão do negócio.
A atuação preventiva pode começar já na análise do terreno e na negociação com o proprietário, antes mesmo da aquisição ou da assinatura de contratos definitivos, permitindo identificar riscos que poderiam repercutir posteriormente no registro ou na comercialização do empreendimento.
Fale com a equipe
Direito Imobiliário exige estratégia, documentação e segurança.
Se você possui uma questão envolvendo imóvel, condomínio, contrato, leilão, incorporação, inventário ou regularização, entre em contato para apresentar o caso.
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